ドイツの住宅事情〜賃貸契約で気をつけるべき3つのこと

前回は家探しの注意点(http://apfelbaum.jp/20180317)をお聞きしました。ドイツで家を探す場合の手数料のかかり方など、目からウロコでした。今回は、賃貸契約時の注意点について、弁護士のヨウデさんにお伺いします! ドイツで家を借りる際は、どんな点に注意したらいいでしょうか?

弁護士ヨウデさん:

大事なのは賃貸契約の中で、具体的に何を借りるのかを明確に把握することです。たとえば、ケラー(地下室)や駐車場は、その賃借料の中に含まれているのか、洗濯室や自転車置き場、お庭を使うことができるのか、キッチンはどうなのか、他の家具や電化製品なども同様です。

管理人ヒサコ: え!キッチンや備え付けの家具は自動的に賃借料に含まれないんですか?

弁護士ヨウデさん:

自動的には含まれません。きちんとオーナーと「キッチンや備え付けの家具が、誰のものなのか」について確認する必要があります。よくあるのが、キッチンや家具が前に家を借りていた人のもので、次の借主に売ったり、無償で置いていくというものです。次の借主であるあなたが買ったり貰ったものは、オーナーは修理や買い替えの義務は発生しないのです。

管理人ヒサコ: ということは、それら前任から受け継いだキッチンや家具については、賃料の一部として支払う必要はないってことですね?

弁護士ヨウデさん:

そういうことです。賃料はあくまでも家具などのない状態に対する賃料になります。もちろん、賃貸契約書の中で、ケラー(地下室)や洗濯室の利用について書かれていれば、賃料に含まれています。

管理人ヒサコ: デュッセルドルフや大きな他の町では、賃料が最近は高騰しています。自分の賃料が妥当なのかどうか、何か知るすべはありますか?

弁護士ヨウデさん:

それに関しては、「Mietspiegel(標準賃借料表)」で、地域ごとに確認することができます。例えば、デュッセルドルフ、メアブッシュ、ノイスに関して言うと、初期賃借時賃料はMietspiegelに従った純粋家賃額に、最高10%までの付加価値をつけられます。但しこの付加価値はあくまでも「純粋家賃」に対してですので、家具等の付属品賃料は付加価値計算時に省かなければいけません。家具付物件にお住まいの方は要注意事項です。更に複雑なのは、同じ都市でも内装指標が異なる、例えば床が木製の床ではなく大理石の場合に、床1平米辺りの基準値が木製の場合と異なる場合もありますから、お隣さんと内装によって1平米の計算基準が異なるということが生じます。この特別付加価値は、都市によって適用範囲が違います。ですから、いずれも家賃が正しく計算されているのかということを確認することをお勧めします。。

管理人ヒサコ: もし、自分の借りたい物件のオーナーが高すぎる賃料を設定してくる場合はどうしたらいいでしょうか?

弁護士ヨウデさん:

オーナーに対して、賃料が高すぎる旨を伝え、この地域での妥当な賃料へ引き下げてもらうよう促すべきです。また、法外な値段であれば、支払ってしまった後でも、返金を要求することができます。

管理人ヒサコ: それは知っておくと得な情報ですね。ところで借主としての自分の権利や義務はどんな感じでしょうか?

弁護士ヨウデさん:

ドイツでは家の借主が多くの権利をもっており、法で守られています。それは、法規に定められ、法で明記されない実用的詳細は賃借契約書に記載されるべき事です。それ故に家のオーナーが何かを要求してきた時には、賃貸契約書を今一度確認することをお勧めします。一方で、借主の重要な義務は、マンションのHausordnung(居住規則)の遵守です。例えば、Ruhezeit(静かにしないといけない時間帯)がいつなのか、どの時間帯に洗濯室を利用していいのか、共有の踊り場や階段の清掃は誰がやるのかなどが規定されています。

管理人ヒサコ: ありがとうございました。ドイツで賃貸契約をする際は、特に以下3つの点に注意することをしっかり学ばせていただきました。

  1. 賃料に何が含まれているのかをきちんと確認すること。特にキッチン!日本では日本では家を借りる際に、キッチンは家賃の一部に含まれているというのが常識なので、キッチンを家具として家賃とは切り離して考えないといけないのですね。
  2.  標準賃借料表で家賃が妥当なのかを確認すること。都市では家賃高騰が叫ばれていますが、それに甘んじず、きちんと調べるべきですね。
  3. 居住規則(Hausordnung)の確認と遵守。快適に生活する上で、共同住宅の場合は特に共有部分の使い方や、洗濯機や食洗機を使用してもいい時間帯等、ルールを守って快適に生活したいですね。

ありがとうございました。

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